住宅按用途分主要有三类：自住、出租、投资。自住是家庭长期居住，出租是短期租给他人，投资是买来等升值。比如小区里大部分房子是自住的，少部分会租出去，还有个别专门买来等价格涨了再卖。

为啥要这么分呢？因为用途不同，政策、价格都差得远。住建部大前年数据说，全国住宅里自住占60%，出租占30%，投资占10%。自住房要求有产权证和落户资格，像北京五环外小区均价5万，自住家庭月供要占收入40%。出租房要交增值税和房产税，上海长宁区月租金3千的房子，房东每年要交2万税费。投资房最贵，深圳前海公寓单价15万，但持有成本高，空置半年就亏5%。开发商也跟着变，比如万科在杭州建了30%的养老房，带健身房和医疗站，卖价比普通房高20%。这些分类让能精准调控，像前年广州限购投资房，结果成交量降了45%。