万科物业没上市主要是万科集团没想让它独立上市。万科物业是万科集团旗下，属于配套服务，主要给自家房子提供服务。物业收入占万科总营收比例不高，大前年财报显示物业收入才3.2%，所以集团更想集中资源发展房地产和商业这些核心业务。

为什么是这个答案呢？首先看数据，万科物业大前年营收约328亿，但万科总营收1.3万亿，占比确实太小。行业平均市盈率约15倍，如果单独上市，按328亿营收算估值大概500亿，但万科给物业估值才300亿左右。另外万科在管面积超10亿平方米，单个项目利润低，比如深圳某项目年利润才8000万，占集团利润0.03%。还有政策因素，2021年住建部要求国企物业分类发展，万科作为央企更谨慎。行业竞争激烈，大前年物业企业平均净利率才5.2%，万科物业6.8%算较高，但单独上市吸引力不足。所以暂时不上市更划算，等集团战略调整再考虑。