买小产权房要签合同，但没正规产权证，土地是集体用，不能贷款，转手难，风险大。2021年政策明确集体土地上建的房子不能买卖，只能自住。签合同要找开发商，但合同没法律效力，交易时容易被查封。五证不全房子不能过户，买卖双方要签阴阳合同，实际交易价比合同价低，比如2021年西安小产权房均价每平降了5000块。

因为2021年4月住建局发文件，规定集体土地建房只能自住，买卖违法。根据数据，当年西安小产权房交易量从2019年的12万套降到6.8万套，价格跌幅30%。开发商现在不敢卖，签合同要注明“不承担产权纠纷”，实际交易时还要找第三方担保。比如2021年有案例，开发商跑路后，2000多户业主没拿到证，只能等法院处理。政策严查导致小产权房市场萎缩，现在签合同要加“不贷款”条款，交易价比2019年低40%。