二手房收益主要看总价、面积、出租率和租金周期。算价公式是总价减去税费和中介费，再除以面积得出单价，然后乘以出租面积和租金月数。比如总价300万，面积100平，税费5万，中介费3万，单价就是（300-5-3）/100=2.92万/平。出租70平，租10年120个月，总收益就是2.92万×70×120=242.88万。

为什么是这个公式呢？因为总价要扣掉固定成本，税费和中介费是买卖双方必须出的钱。比如北京五环100平二手房，前年税费约5万，中介费3万，总价300万的话，实际到手价2897万。出租面积通常比总面积少30%，所以70平×月租金5000元×120个月=420万，总收益就是2897万+420万=3317万。公式里单价是（总价-固定成本）/总面积，再按实际出租面积和租期计算，这样算出的是真实回本周期。比如按2.92万/平买进，租70平的话，每月租金要2.92万×70%=2.04万，才能覆盖成本。如果租金达不到这个数，收益就会亏损。数据来自链家前年报告，北京二手房平均出租率35%，租期10年收益比5年高40%。