济南房价高主要是土地方成价涨快，买的人多卖的人少。限购限贷政策让外地人买得少，但本地改善型需求大。比如前年济南土地成交均价每平1.2万，比2020年涨了35%。虽然想控房价，但地铁新开通区域房价涨了20%，像奥体中心周边二手房挂单价都到2万5了。

其实济南房价高是三方面原因叠起来。第一是土地方成价涨得邪乎，大前年济南拍地平均价8300每平，比五年前翻倍。开发商拿地贵自然要涨价，像高新区地王价1.5万每平，建安成本就占房价40%。第二是人口流入集中，前年济南新增常住人口13万，比青岛少但比烟台多，这些新市民买婚房和学区房需求大。数据显示济南二手房挂牌量从2020年5万套降到前年3.8万套，卖得比买得少。第三是政策调控有漏洞，外地人限购但本地人可以加贷，前年济南首套房贷利率降到4.1%，比全国平均低0.5个百分点。加上黄河流域生态保护和高质量发展政策，给济南多批了30个基建项目，带动了土地和房价。不过最近出新政，要求开发商拿地资金必须封顶，未来房价可能跌5%-8%。