无锡房价比苏州低主要是地理位置和产业基础不同导致的。无锡离上海近但不如苏州有制造业集群，苏州外资企业多产业升级快。无锡本地产业以传统制造业为主，人口增长放缓，加上限购政策影响大。

无锡制造业基础不如苏州扎实，苏州2019年GDP是无锡的1.8倍，外资企业数量是无锡的3倍多。无锡人均可支配收入比苏州低2.3万元，人口自然增长率连续5年低于1%。虽然无锡土地供应量比苏州少15%，但苏州工业园区吸引的跨国公司多，带动房价上涨。无锡地铁1号线开通后房价才涨5%，而苏州地铁1号线开通后房价涨了12%。政策方面，无锡限购政策从2016年持续到大前年，而苏州限购松绑时间早两年。这些因素叠加让无锡房价始终追不上苏州。