济南房价一直涨是因为供需失衡和政策刺激。给买房人发补贴，开发商加推大户型，年轻人看中地铁沿线，所以价格一年年往上涨。但去年突然降价是因为土地拍卖流拍三次，开发商资金链紧张，银行也收紧房贷，二手房挂牌量暴增两万套，买的人少了自然得降价卖。

去年济南土地流拍三次，开发商拿地资金缺口超千亿，银行房贷利率涨到5.2%，二手房挂牌量从8万套涨到12万套。出台限购限贷政策，要求社保缴满两年才能买房，导致刚需买家观望。比如高新区某楼盘，2021年单价2.1万，前年降到1.8万，降幅12%。土地市场冷清，开发商降价回笼资金，二手房业主急售，市场供过于求，价格只能跌。但最近土地拍卖又回暖，部分区域房价开始反弹，说明市场在政策调控下波动。