按揭房过户要先把房贷还清或者和买家说好由买家接着还贷，拿到房产证和土地证后才能办过户。先找银行办贷款解押，再带解押证明去房管局改名字，签正式合同。整个过程要1到3个月，不同城市费用差挺多，一般要交评估费、手续费和契税，加起来大概3万到5万块。

为啥得先解押呢？因为房子还在银行抵押着，没还完贷款银行不点头，买家也拿不到产权。根据前年全国房地产交易数据，按揭房过户失败案例里70%都是没处理好贷款解押，平均多花2个月时间。比如北京有案例说卖家没解押就签合同，结果被买家告到法院，多赔了8万违约金。所以必须找银行或担保公司办过桥贷款，把剩余款项转给买家，才能合法过户。费用方面，解押费通常占贷款金额的0.1%，契税按差价算，比如100万房子转手卖120万，契税就是2万。要是自己还贷的话，得等还清后才能卖，这中间可能耽误半年到一年，时间成本更高。