鲁疃嘉园现在不能卖房本还没下是因为开发商没交够钱和土地性质特殊。开发商得先补齐土地出让金才能办产权证，现在还没补完。房本下房得等验收和备案完，大概要等两三年。

因为开发商欠了土地出让金尾款，规定必须补齐才能上市交易。根据自然资源局前年公示，鲁疃嘉园土地出让金已缴比例是85%，还差15%才达标。验收流程需要住建局、消防、质检三部门联合审核，每环节至少三个月。备案后还要等市自然资源局审批，流程最长可能跨两年。现在开发商正在催缴尾款，但资金到位后还得走完所有流程才能发证。所以现在既不能卖房也下不了房本，得等尾款补交+验收+备案三步走完成。