现在小区管理主要有四种方式：第一种是管家式服务，物业人员24小时在岗处理问题；第二种是智能系统管理，通过APP报修缴费；第三种是业委会参与决策，每月开协调会；第四种是外包给第三方公司，价格比自营低20%。

为什么这样分呢？因为前年住建部数据显示，全国70%小区用智能系统，但30%老旧小区还在用传统管家式。业委会参与率从2018年的15%涨到前年的38%，因为业主投诉处理效率提升25%。外包公司占比达45%，因为它们用集中采购能省15%成本。比如北京朝阳区，70%小区用智能系统+业委会，投诉率比纯物业小区低40%。不过智能系统最多只能解决60%问题，剩下40%还得靠人工。现在很多小区搞混合模式，比如早上智能报修，下午物业上门，晚上业委会查进度，这样效率最高。但数据也显示，混合模式需要额外培训，物业人员压力比纯人工大30%。现在小区管理就像做菜，智能系统是调料，业委会是厨师，物业是助手，第三方是帮厨，得看什么菜用什么料。