学区房是按学校位置、户籍情况、居住年限和划片范围来分的。学校好的区域优先划入，户籍和实际居住时间决定能不能上，每个学校有固定划片区域，离学校近的先选。

为什么这么划分呢？首先户籍政策影响大，比如北京海淀区70%的学区房要求户籍生，非户籍得连续住5年才能报名。划片范围固定是怕大家抢同一个学校，像上海浦东去年95%的学区房按固定区域划分，但学位紧张的区域得提前1年报名。另外离学校近的优先，杭州西湖区80%的房源在地铁500米内，家长更愿意买。数据说明这样分能平衡公平和资源，比如广州天河区前年学区房成交价比非学区房高30%，但户籍生录取率从85%降到75%，说明政策在调整。还要考虑交通便利性，比如成都锦江区把公交站500米内的房子划进重点学区，这样上下学更方便。