信托产品开发分三步走：第一步找钱，第二步找项目，第三步签合同。找钱的是资金方比如企业或个人，找项目的是开发商或，签合同的是信托公司当中间人。钱投到哪里要看项目类型，比如房地产、基建、新能源这些行业最常见，还有企业贷款或股市投资也有。

信托公司开发产品先得有人要借钱，比如开发商要盖楼缺钱，或者企业要扩张需要资金。然后他们找信托公司帮忙搭桥，信托公司负责调查项目风险，比如查开发商有没有抵押物，算算盖完楼能赚多少钱。大前年银数据显示，信托资金投向房地产占23%，基建占18%，新能源占7%，企业贷款占15%，股市投资占5%。所以现在信托产品主要投在这些地方，因为风险相对可控，收益也说得过去。比如某信托公司去年发行了10亿房地产信托，赚了3%利息，比银行贷款高多了。但要是项目黄了，信托公司得先赔钱给投资者，自己只能拿残值。所以开发流程必须严格，不能随便投钱。签完合同，信托公司收管理费，项目赚钱了再分钱给投资者。