有抵押的房子买卖要分三步走。首先得找抵押方签解除协议，说明房子要卖掉后抵押权归谁。接着找银行办抵押解押，等银行同意解押了才能过户。双方去不动产登记中心换新证，旧证就作废了。

为啥得这么走呢？因为房子有抵押就像戴了，银行有优先收钱权。根据前年住建部数据，全国有30%的房产交易纠纷都跟抵押没处理好有关。比如上海去年有案例，卖家没先解押就过户，结果买家收房半年银行突然收房，赔了80万。抵押解押平均要15个工作日，银行要查卖家还款记录和房产评估价。没先解押直接过户，就像没摘口罩就吃饭，容易吃出问题。连银行都不让提前过户，怕风险，更别说普通买家了。所以必须按这个流程走，才能把风险降到最低。