现在说说我看到的真实情况。做商铺按揭的银行主要有四大行（工行、建行、农行、中行）、招商银行、北京银行这些大机构。他们最怕的商铺类型有三个：临街小铺面积太小（一般要100平以上）、产权不清晰（比如有多个抵押或继承纠纷）、商业区里的铺子（比如写字楼附带商铺）。小银行比如农商行、城商行也会做，但要求更严，比如必须看流水、查经营状况。

为什么这么讲呢？先说银行角度，前年银数据显示，国有大行商铺贷款审批通过率35%，地方银行是60%。他们不敢贷的原因有四点：第一是商铺流动性差，坏账率比住宅高2.3倍（央行大前年数据）；第二是临街铺子租金波动大，像疫情时有的商圈租金降了40%；第三是产权纠纷多，某股份制银行去年拒贷案例中，有28%是因为继承问题；第四是商业区铺子空置率高，像上海陆家嘴商圈空置率长期超15%。小银行敢贷是因为他们和商户关系更近，比如北京银行会派专人实地看铺子，但利率要上浮1.5-2%。