首先准备好身份证、收入证明、房产证这些材料，然后去银行选贷款类型，比如等额本息或者等额本金，接着算算自己月收入够不够还，提交申请等银行审核。选等额本息月供少，等额本金总利息少，20年还完利息大概25万到35万，要看利率4.9%还是5.8%。要记得提前还，否则违约金会很高，比如还了5年想提前还，得付剩余本金1%的违约金。

为什么这样操作呢？因为贷款时间越长，每月还款压力越小，但总利息越高。比如50万贷款，利率4.9%的话，20年总利息约28万，每月还2987元；要是10年还，总利息12万，每月还5987元。银行喜欢放长期贷款，因为利息赚得多，而且客户收入稳定了更容易还。数据说等额本息前3年还的利息不到本金10%，后面利息占比才增加。要是收入突然降，20年贷款容易断供，银行收房拍卖成本高，所以银行会查近半年流水和纳税记录。提前还款要等还满1年才能操作，而且得交手续费，比如2000元封顶。签合同要看有没有提前还款条款，有的话违约金按月息1.5%算，少的话按合同写。