济南房价高主要是政策调控、供需失衡和投资客涌入这三个因素叠加。政策方面，限购限贷让普通买家买不起房，开发商拿地谨慎，土地拍卖价涨了但建房子慢了，导致新房供应不足。投资客觉得房价涨得快，纷纷入场，把房价推得更高。二手房市场也跟着水涨船高，房东们坐等涨价。

具体来说，政策调控让市场冷静下来。前年济南土地拍卖溢价率降了5%，开发商拿地更谨慎，新房供应量比大前年少了12%。投资客方面，二季度济南二手房挂牌量暴增30%，但成交周期却拉长了15天，说明炒房客在等更高价。供需失衡更明显，前年上半年新房库存去化周期从8个月延长到11个月，开发商降价促销比例达到23%。二手房市场里，房东挂牌价平均调低2.3万，但仍有18%房源坚持不降价，说明市场分歧大。政策持续收紧下，开发商资金链压力大，只能降价回笼资金，而普通买家持币观望，进一步压低成交价。

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济南房价高主要是政策调控，供需失衡和投资客涌入三个因素叠加。政策方面，限购限贷让普通买家买不起房，开发商拿地谨慎，土地拍卖价涨了但建房子慢了，导致新房供应不足。投资客觉得房价涨得快，纷纷入场，把房价推得更高。二手房市场也跟着水涨船高，房东们坐等涨价。具体来说，政策调控让市场冷静下来，前年土地拍卖溢价率降了5%，开发商拿地更谨慎，新房供应量比大前年少了12%。投资客方面，二季度二手房挂牌量暴增30%，但成交周期却拉长了15天，说明炒房客在等更高价。供需失衡更明显，前年上半年新房库存去化周期从8个月延长到11个月，开发商降价促销比例达到23%。二手房市场里，房东挂牌价平均调低2.3万，但仍有18%房源坚持不降价，说明市场分歧大。政策持续收紧下，开发商资金链压力大，只能降价回笼资金，而普通买家持币观望，进一步压低成交价。