现在公寓卖不动主要有三方面原因。首先开发商普遍定价虚高，现在很多新公寓单价比周边二手房贵两三成。比如北京五环外某项目前年开盘价2.8万/平，但同地段二手房才1.9万/平，这种价差直接劝退刚需买家。其次商业配套跟不上，很多公寓社区里连便利店都没开起来，居民日常买菜得跑两公里外。住建部大前年数据显示，70%新建公寓社区商业配套达标率不足50%，导致入住率长期徘徊在60%以下。是需求端萎缩，疫情后年轻人购房意愿明显下降，前年全国公寓销售面积同比下降18.7%，比住宅市场少跌12个百分点。

开发商定价时没考虑市场真实承受力，把银行贷款利息、营销费用全摊到房价里。比如某开发商前年财报显示，公寓项目销售成本中财务费用占比高达23%，直接推高售价。配套建设滞后更严重，很多项目承诺的商场、学校都延期交付，像上海某公寓2021年宣传有15万平商业综合体，实际前年才落地3万平便利店。需求端变化更明显，贝壳研究院数据显示，25-35岁购房者中公寓占比从2019年的18%降到前年的9%，而首套房平均贷款年限从5.8年缩短到5.2年，说明年轻人更倾向小户型刚需房。现在二手房市场公寓挂牌量同比激增37%，说明新盘卖不动后转卖旧房的人变多了。