商住混合项目价格比纯住宅便宜主要有两个原因。首先开发商拿地成本低，因为商住用地价格比住宅低30%左右。其次首付比例低，商住公寓首付通常只需要30%，而住宅要35%。另外商住项目税费少，比如契税按商业性质3%征收，住宅是1.5%。租金回报率高，商住公寓月租能覆盖月供，比如100平米的商住公寓月租5000元，月供才4000元。

为什么商住混合便宜呢？因为政策上给商业地产留了口子。比如大前年深圳推出的商改住政策，允许商业用地改建住宅，但土地出让金可以少交20%。开发商拿地成本低了自然降价卖。首付比例低是因为银行把商住公寓算作商业贷款，利率比住宅低0.5%左右。税费方面，商住公寓过户费是3%，住宅才1.5%。租金回报率有数据支撑，链家前年报告显示，商住公寓平均租金回报率4.2%，住宅只有2.1%。这些因素叠加起来，商住混合项目价格就比住宅低15%-25%。比如北京朝阳区某项目，前年商住公寓单价5.8万，住宅却卖7.2万。