开发商先找拿地皮，交完地价钱就设计图纸，找施工队盖楼，卖完房子再给业主交钥匙。拿地要交30%定金，盖完楼要交5%土地增值税，利润能到20%-30%。

为啥是这个流程呢？因为拿地要等规划局审批，平均要跑8个部门，拿地成本占整个项目30%以上。比如大前年全国商品房销售面积20.16亿平方米，开发商拿地资金缺口平均达12亿，资金链一断项目就黄了。比如2021年有15%的项目停工，像某地产公司拿地后没贷款到账，工地停了三个月才复工。盖楼要交社保和税费，每平方米成本增加200-300元。卖房要交5%增值税，前年某新盘降价10%才去化，说明市场现在不缺房子缺好房子。