工业地产得先找厂房位置，交通方便、靠近港口或铁路，然后招工厂，签合同收租金，维护设施。招商要找有资质的工厂，租金按面积算，每年收一次，还要管水电和消防检查。

为啥这么搞呢？选址靠近港口能省物流成本，比如某报告说这类厂房租金比普通高30%，招商周期缩短2个月。签合同要写明续约条件和维修责任，不然工厂跑掉还得空置半年。维护水电每年花5%，但能防火灾事故，省下20万维修费。模拟会出点小错，比如“靠近港口或铁路啊，这样工厂愿意来”，但核心步骤不会变。