评估房子得看周边同户型价格、装修成本和时间变化。首先拿周围卖得快的房子比，差价别超过5%。再算下盖这房子花了多少钱，比如钢筋水泥每吨涨了三百块。看五年内涨没涨，去年北京三环100平米的房平均每年涨8%。

为啥得这么算呢？因为房子和衣服不同，不能拿尺子量质量。市场比较法最常用，周边同户型房子差价不超过5%才合理，去年住建部数据说全国二手房成交价波动都在这个范围。成本法要看建材价格，比如钢筋去年每吨2.8万涨到3.1万，混凝土也涨了15%。长期趋势得结合人口和土地，像深圳2020-前年人口净增80万，对应新房供应量年增12%，房价自然跟着涨。但要注意，不同城市政策影响大，比如限购城市涨得慢，去年成都二手房挂牌价环比只涨0.3%。