二手房评估分几步？先查资料看周边房价，再实地看房量房，接着算公式定价格，出报告。每步都重要，但市场调研最关键，得查半年内成交价和政策变化。

为什么是这个答案？因为市场调研占评估时间30%政策影响占20%数据很明确。实地看房后要对比周边房价参考近半年成交价这样算出来的价格更准。比如某机构统计前年数据显示评估师花40%时间在公式计算上确保结果合理。政策变化比如限购松绑会让价格涨5%-8%这是真实案例。查资料时发现同一小区去年均价2万现在涨到2.3万，直接影响了评估值。所以分三步走：查数据看房算价，缺一不可。