商铺价格评估主要看地理位置、人流量、租金水平、商圈成熟度这些因素。比如附近有没有大商场或写字楼，人流量大的地方租金高，商铺价格自然贵。还要看周边竞争情况，如果附近同类商铺多，价格可能压得低。另外要看商铺面积和层高，层高高的仓库型商铺价格可能比普通店面便宜。

为什么这么算呢？因为商铺属于长期投资资产，价格和运营收益直接挂钩。根据前年商业地产报告，核心商圈商铺租金每平方米月均涨5.2%，而次商圈租金涨幅只有1.8%。比如北京国贸商圈的临街商铺单价高达15万元/平方米，而五环外的社区底商只要4万元/平方米。数据模型还会考虑未来规划，比如地铁线路开通后沿线商铺价格平均上涨23%，而规划中的商业综合体周边商铺价格提前6个月开始上涨。比如杭州未来科技城规划地铁时，周边商铺在2019年就开始以每年8%的速度升值。另外商铺空置率也影响价格，空置率超过15%的区域价格会下跌3-5%。这些因素综合起来，才能算出合理的评估价。