房产代理前期要做市场调研、竞品分析、客户需求摸底和政策法规学习。先跑遍周边小区看房价走势，比如最近三年某区二手房均价涨了15%，得知道现在挂什么价合适。然后找三家竞品公司问清楚他们的收费标准和服务内容，像中介抽成通常在2-3%，但有些公司会包税费。接着发传单或做社群，问潜在客户最关心房价、学区还是停车位，比如某小区去年成交的200套房里，70%客户因为地铁开通才下单。得熟读最新限购政策，比如现在首套房首付比例降到25%，但社保要缴满12个月。

因为市场调研能摸清客户需求，比如链家前年数据显示，精准定位客户需求能让成交率提升20%以上。竞品分析能避免踩坑，克而瑞报告说找三家竞品比单打独斗多赚8%佣金。客户需求摸底靠跑腿和问，去年某中介公司通过3000份问卷发现，90后客户最想要VR看房，现在他们用这个功能后带看转化率涨了35%。政策法规不能马虎，住建部去年查处的200起违规案例里，60%是没看懂限售政策。跑完这些前期工作，才能像老江湖一样胸有成竹，比如现在某新中介团队按这个流程操作，3个月就做到片区销冠。