房屋面积主要有建面、公摊、套内、实用这四类。建面是开发商说的总面积，包括楼梯间和外墙；公摊是整栋楼分摊的电梯、走廊等面积；套内是自家实际能用的地方；实用面积是扣除墙体厚度后的净使用空间。比如毛坯房和精装房的区别，毛坯房建筑面积是包括公摊的，而精装房可能已经算进去了。

为什么这样分呢？因为国家规定开发商必须公示公摊比例，住建部2021年数据显示，普通住宅公摊通常在20%-30%，高层住宅可能到35%。比如100平米的房子，建面120平的话公摊就是20平。套内面积和实用面积的区别在于套内算进阳台，实用面积还要减去墙体。比如某小区实测发现，建面120平的套内可能只有89平，实用面积再减掉5平左右。开发商爱用建面宣传，因为显得房子大，但实际使用面积缩水明显。比如北京链家大前年统计，80%客户买房时会对比建面和套内，有12%的人因此放弃购买。公摊标准不透明是主要痛点，很多业主直到收房才发现实际得房率比宣传的低。比如上海某楼盘公摊35%，导致实际使用面积只有建面的74%，引发集体维权。所以现在很多地方要求开发商必须用套内面积做广告，但实际执行还不到位。