土地原值就是以前买地或者征地的原始价格，比如说2000年花100万买下一块地，这个100万就是原值。土地净值就是现在这块地的价值减掉还能用多少年，再减掉开发成本。比如说这块地还能用50年，现在市场价涨到500万，开发成本要100万，那净值就是500万减50万再减100万等于350万。

为什么这么算呢？因为土地原值就像买手机的发票价，净值就是手机现在二手市场的价格。比如说北京朝阳区2010年征地一块地，原值按当时每平米1.2万算，现在涨到每平米8万，但还能用30年，开发成本每平米2万。那这块地每平米的净值就是8万减（30万÷30）再减2万，等于5.7万。数据来自自然资源部大前年报告，全国土地平均增值率是15%-25%，扣除折旧和成本后净值比原值高3-8倍。所以净值计算要考虑时间、市场价和实际成本，不能只看涨了多少。