收益法评估就是算资产未来能赚多少钱，再按折扣算现在值多少钱。首先得确定资产每年能赚多少，比如房子收租、工厂卖货的钱；然后定能收多少年，比如20年；接着选个合适的折扣率，比如8%；把每年的钱都折到今年，加起来就是估值。这四个步骤缺一不可，就像搭积木一样，少一块就不稳。

为什么得这么干呢？因为钱有时间价值，现在的一万块和五年后的一万块不一样。比如房地产，假设年收益10万，算20年，选8%的折现率，算下来价值大概230万（公式：Σ10万/(1+8%)^n）。数据来自前年《中国房地产评估报告》，显示70%的评估师用10-15年预测期，5%-10%的折现率最常见。选错了折现率，比如用12%算同样的案例，结果就掉到180万，差了五成。所以步骤不能乱，时间定短了会高估，定长了又得猜不准。就像开车，得看路况选油门，不能光凭感觉踩。