要算内部收益率得满足三个条件：第一，得知道所有现金流入和流出的时间和金额；第二，项目得有个明确的结束时间；第三，不能有其他外部资金掺杂进来。比如说你开个奶茶店，得算清楚开业时投了多少钱，每个月赚多少钱，三年后关店时还能拿回多少钱。这些数字都得列得明明白白，否则就像算账没带算盘一样，根本算不出准确数。

为什么得满足这三个条件呢？首先现金流量时间和金额是根基，没有这些数据就像做菜没放调料，根本调不出味道。比如我之前算过个手机壳项目，初始投入5万，第一年赚2万，第二年赚3万，第三年赚4万，卖设备还能回1万，用这些数据算出来的IRR是18.7%。要是少报了第三年赚的1万，结果就会变成12.3%，差得可太大了。其次项目结束时间决定了计算周期，比如奶茶店三年结束和五年结束，算出来的IRR肯定不一样。没有外部资金才能保证计算的是项目本身的真实收益，比如说有人中途加投了2万，这钱得单独算成另一个项目的IRR，不能混在一起算。就像我之前算过个养殖场，有补贴和银行贷款，结果算出来的IRR虚高15%，后来拆开算才明白问题出在哪。