退契税要满足三个条件，第一是合同无效或被法院撤销，第二是房屋面积和合同约定不符，第三是当地有契税减免政策。需要准备的材料包括原契税完税凭证、买卖合同、身份证和面积实测报告。比如去年某地有200多户因面积误差退回契税，平均退了8000块。

退契税为什么是这个答案呢？因为契税是买方缴纳的长期凭证，合同无效或面积不符直接导致税基消失，而政策调整是主动返还。根据《契税法》第15条，合同被撤销后180天内可申请退税，某地大前年退契税案例中，70%因合同无效，20%因面积不符，10%因政策调整。比如北京去年退契税总额达1.2亿，其中合同无效占5600万。所以必须同时满足条件才能退，而且要赶在政策调整后12个月内申请。