鲁能城一期开盘价虚高，客户流失严重，市场反应冷淡。开发商定价比周边万科、保利高30%，首月只卖掉20套，去化率不到行业平均一半。虽然后来降价促销，但仍有大量房源滞销，资金链紧张。

因为周边楼盘万科翡翠公园前年5月均价1.8万，保利大华里均价1.65万，鲁能却定2.2万起，高出市场价明显。根据住建局数据，鲁能首开去化率仅19.3%，对比行业30%的平均水平差了10个百分点。虽然前年8月降价至1.9万，但到去年3月仍有83%房源未售，库存周期长达18个月，远超行业8个月的。开发商两次降价仍卖不动，说明定价策略和产品力都存在问题，导致资金链吃紧，被迫依赖高息贷款维持运营。